Exploration approfondie de l'application des actifs réels sur le marché des cryptomonnaies : l'exemple de l'immobilier

Introduction

Les actifs physiques ( RWA ) ne sont pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, car des tentatives de tokenisation d'actifs similaires et d'émission de tokens de type sécurité ( STO ) ont déjà eu lieu dès 2018. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire pas assez mature à l'époque et des avantages de rendement potentiel peu significatifs, ces premières initiatives n'ont pas réussi à développer un segment de marché mature.

En 2022, avec la poursuite des hausses des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a largement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations américaines en RWA devient plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Certains projets DeFi bien connus ainsi que des institutions financières traditionnelles et même certains gouvernements ont commencé à explorer les possibilités des RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché de l'investissement immobilier de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude réalise une analyse de cas de tels projets afin d'explorer les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers et leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs immobiliers et les investisseurs nord-américains, la discussion des politiques, des réglementations et des conditions du marché sera principalement axée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Les données de recherche de mars 2023 montrent que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial s'élève à 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal du marché immobilier tokenisé est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se manifestent principalement sous trois formes :

1. fractionner la propriété immobilière pour le financement.
2. produit de l'indice du marché immobilier dans une zone spécifique.
3. utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont également renforcé la transparence et la gouvernance démocratique des actifs immobiliers.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont des entreprises qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires des opportunités d'investissement, leur permettant de percevoir des revenus basés sur des dividendes et un rendement total, tout en contribuant à la croissance du marché immobilier régional. Les REIT et les actifs immobiliers RWA présentent des similitudes en offrant des opportunités d'investissement fractionné dans l'immobilier, réduisant ainsi les barrières à l'entrée et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs des opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse vérification des actifs et la construction d'investissements dans un cadre réglementaire strict fournissent une base solide pour les projets immobiliers RWA.

Au cours des deux dernières années d'exploitation de projets RWA dans l'immobilier, nous avons eu une compréhension plus claire de ses avantages et inconvénients.

Un projet RWA immobilier typique possède les caractéristiques ci-dessus. En approfondissant des cas concrets, j'ai découvert qu'en raison des différences dans la gestion et l'approche produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Ce chapitre analyse trois projets RWA dans le secteur immobilier. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et approfondis.

RealT

RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain via la blockchain Ethereum et Gnosis (principalement sur Gnosis).

RealT acquiert des propriétés résidentielles et procède à la tokenisation des entités possédant des contrats de propriété conformément aux réglementations américaines. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des agences de gestion tierces. Après déduction des frais, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés détenant des actifs immobiliers. Leur site web indique que, en cas de défaut de paiement de la société, les détenteurs de jetons conservent le droit de désigner une société alternative pour gérer la société détentrice des contrats de propriété. Il est à noter qu'ils n'exigent pas obligatoirement d'investir conjointement dans les propriétés qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de la propriété reçoivent chaque mois une part des revenus locatifs de cette propriété, à l'exclusion d'une réserve de maintenance d'environ 2,5 % et de frais de gestion, généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons comme exemple cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, chaque jeton est au prix de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. Cette propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un revenu annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.

Pour ce bien immobilier, RealT offre 100 % de ses jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients, ce qui permet de maintenir un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers ainsi que le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation des biens immobiliers, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser un temps de gestion considérable, se concentrant sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la division de la propriété aide les investisseurs à partager les risques, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop petits, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir difficiles à gérer. Le rapport de Laurens Swinkels explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de tokens immobiliers et RealT. RealT choisit une institution de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante des propriétés, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela pourrait avoir un impact négatif sur la liquidité des tokens, et les petits actionnaires pourraient également devenir des profiteurs. Ces propriétaires pourraient s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent la viabilité financière de l'institution de gestion embauchée. D'un autre côté, si la part de RealT est très faible, RealT pourrait manquer de motivation pour choisir correctement une institution de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs auraient également du mal à superviser efficacement l'institution de gestion.

J'ai sélectionné les dix derniers jetons vendus sur le marché RealT et utilisé des explorateurs de blockchain pertinents pour rechercher le nombre de détenteurs de chaque propriété.

D'après le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, chaque jeton étant au prix d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur, on peut comprendre l'ampleur des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi à créer, dans une certaine mesure, un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT (adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé un montant total d'environ 6 millions de dollars en loyers. Les frais de la plateforme varient en fonction des coûts d'entretien, des assurances et des taxes, se situant autour de 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui correspond à un revenu de la plateforme d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT n'impose pas de participation à l'investissement immobilier, et qu'il n'y a pas de limite ou de directive précise sur le niveau de participation si l'on choisit d'investir, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas encore été divulgués.

Du point de vue de la structure de l'entreprise, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a établi Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT crée une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et des jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'aucun problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte les autres propriétés sous RealT ou les opérations de la société mère.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les tendances de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques, en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit un flux de prix Parcl Labs, qui crée des indices pour l'immobilier dans des zones spécifiques, basés sur l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, pouvant aller long ou court sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On peut se demander s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de plusieurs institutions d'investissement reconnues dans le secteur. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Plus d'un an après son opération, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simples et se développent rapidement. Les prix de Parcl Labs sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces atouts et le soutien de nombreuses institutions d'investissement réputées, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter les produits d'index immobilier.

Reinno

Certaines grandes entreprises de chiffrement explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers en tant que garanties de prêt. Une entreprise bien connue a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. Un autre projet s'est intégré à RobinLand, soutenant les prêts hypothécaires immobiliers. RealT offre l'option d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'améliore pas substantiellement la liquidité des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires de biens immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre des documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial pour la transaction dans le Delaware. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour le token immobilier, que les propriétaires peuvent déposer en tant que garantie pour le prêt. Le plafond de prêt sera basé sur la valeur des tokens.

Le deuxième produit est le financement par nantissement, les utilisateurs achètent des biens immobiliers et obtiennent un prêt hypothécaire.